lördag 8 januari 2011

Bubbla eller inte?

Inget drar väl till sig fler åsikter än om Sverige befinner sig i en bostadsbubbla eller inte. Nu senast i de här debattinläggen. Det man ska ha klart för sig är att många har svårt att vara objektiv i frågan eftersom boendet är något elementärt som alla behöver. Därför så skulle det underlätta om debattörerna redovisar sin eventuella insats i spelet. Att döma av deras bakgrund så är det väl rimligt att anta att chefsekonomen sitter ganska tungt investerad i bostadsmarknaden medan studenterna inte är det. Inga överraskningar där alltså.

Chefsekonomens huvudargument mot att Sverige inte befinner sig i en bostadsbubbla tycks vara att eftersom vi haft en så stark utveckling i reallöner sedan 90-talet så är priserna mer än försvarbara. Det är ganska lätt att argumentera mot ett sånt argument. Det är orimligt att bostäder skulle växa mer än inflationen över tid. En bostad är en kostnad och ingen investering.

Tidningen Economist har ett användbart verktyg för att jämföra olika länders bostadsbubbla, se nedan för en graf över utvecklingen för Sverige och några andra länder där bubblan spruckit.

Utveckling för bostadspriser i Sverige 2003-2010
Intressant att se är hur Tyskland som också är en mycket stark ekonomi inte har haft en lika stark utveckling på huspriser som Sverige, priserna har till och med fallit med några procent. Vad beror det på då kan man undra? Enligt chefsekonomen så borde väl ökat välstånd också betyda högre priser i Tyskland eller? Nej riktigt så enkelt är det inte. Villkoren för bostadslån i Tyskland är mycket hårdare än i Sverige. Det krävs betydligt högre kontantinsats och det har aldrig funnits amorteringsfria lån.

Problemet för Sverige är att när priserna stiger så lägger den typiska familjen mer och mer av sin inkomst på bostaden. Det är bättre för landet och för medborgarna om bostadspriserna hålls låga eftersom mer kapital kan användas för konsumtion eller investeringar. De enda som tjänar pengar på högre bostadspriser i det långa loppet är de svenska bankerna.

Tyskland med sina konservativa regler är mycket bättre rustat för framtiden när räntorna stiger och/eller priserna på andra nödvändigheter som t.ex. energi och mat börjar stiga. I Sverige riskerar samma scenario utlösa en statsfinansiell kris likt den vi sett i t.ex. Irland när staten får gå in och rädda banker som lånat ut för mycket pengar. Priser på mat och energi är något som vi i Sverige inte kan kontrollera, däremot kunde vi haft lägre priser på våra egna bostäder om vi haft striktare regler som i Tyskland.

Sammanfattningsvis så råder det ingen tvekan om att Sverige befinner sig i en bostadsbubbla. Problemet är bara att skadan redan är skedd, lånen finns där redan och kommer inte försvinna. Att idag börja införa alltför hårda regler riskerar att utlösa en allvarlig kris. Det bästa alternativet i dagens läge är att sakta införa striktare regler, det senaste kravet på högre kontantinsats är ett bra första steg. Det bör komma ytterligare strängare regler om några år när marknaden stabiliserats.

4 kommentarer:

  1. Men vad är lösningen för alla oss som lånat lite för mycket? Amortera, naturligtvis, men politiskt?
    Kan man i jämn takt minska ränteavdragen och införa allt tuffare amorteringskrav?
    Höjd ränta gynnar väl bara bankerna?

    Det är tufft att försova sig. Att vakna för sent. Ibland går det att kämpa ikapp, men inte alltid.

    SvaraRadera
  2. Jag tror mer på lägre belåningsgrader än att ta bort ränteavdragen. Nu har man satt gränsen till 85%, om något år tror jag det är vore vettigt att sänka den igen till 75%.

    SvaraRadera
  3. Räcker det?

    Jag tror att folk (som jag själv) lagt ribban lite för högt i tron att inflationen ska släta ut bekymren över tid. Har numera lån på ca 65% men är fortfarande sårbar för räntehöjningar och orolig för bubbelcrack. Satsar gärna återbäringar från ränteavdragen direkt i amortering, men är förmodligen ganska ensam i mina kretsar om detta. Folk sitter fast i låneträsket, men fortsätter konsumera lyx.

    Någon mindre radikal modell av JAK för vanliga banker? (Krav på amortering och sparande, låg stabil ränta)

    SvaraRadera
  4. Har man lånat 500 tusen är ju 75% belåning överkomligt, men vid större belopp kan det vara svårt att amortera ner skulden. Men det är enligt mig fel att inte amortera på lån, på ganska kort tid har man betalat lika mycket i ränta som hela lånebeloppet.

    SvaraRadera