söndag 22 maj 2011

Bostadsrätterna ökar risken för finanskris

Som tidigare konstaterats här på bloggen så är svenska bankers bostadslån till de svenska hushållen idag på strax över 2000 miljarder. Med hjälp av SCB;s månatliga finansmarknadsstatistik kan vi titta närmare på hur säkerheterna är fördelade mellan bostadsrätter och småhus(inkluderar även ägarlägenheter). Se nedan för en graf över utvecklingen från 2002 till mars 2011.

Säkerheter för svenska bolån
Som ni kan se så har bostadsrätter gått från att ha varit en liten andel av bankernas säkerheter till att vara en betydande andel på numera strax över 500 miljarder. Om vi tittar på den månadsvisa kumulativa procentuella förändringen så blir skillnaden mer tydlig.

Kumultativ procentuell förändring av säkerheter
Bostadsrätters andel av bankernas säkerheter har växt med 175 procentenheter medan säkerheterna för småhus endast växt med 89 procentenheter,  vi kan dock se en begynnande avmattning av båda kurvorna. Till sist kollar vi på en graf som visar bostadsrätters procentuella andel av de totala säkerheterna över tid.

Bostadsrätters andel av de totala säkerheterna
Vi kan se att om kredittillväxten fortsätter i Sverige så kan vi förvänta oss att bostadsrätter tar en allt större procentuell andel av bankernas säkerheter för bolån. Inget förvånande egentligen eftersom antalet bostadsrätter är betydligt fler än antalet småhus - speciellt i storstadsområdena där bubbeltendenserna är tydligast.

Frågan är väl dock om bostadsrätter är en lika säker säkerhet som småhus? Många nybyggda bostadsrätter kan ha tiotusentals kronor per kvm i lån i föreningen vilket gör att risken för att bostadsrätten blir värdelös ökar markant - speciellt i ett stigande ränteläge där många föreningar sitter med stora rörliga lån.

Jag har tidigare tagit upp att svenska bankers riskvikt för bolån är exceptionellt låg - endast 6%, vilket väl även borde gälla bolån för bostadsrätter. När nu bostadsrätterna stadigt ökar sin andel av bankernas säkerheter för bolån så blir det än mer tydligt hur lätt det svenska banksystemet kan drabbas av en ny finanskris vid fallande bostadspriser, eller om allt fler bostadsrättsföreningar får problem med soliditeten.

4 kommentarer:

  1. Du frågar dig hur säker en bostadsrätt är som säkerhet. Ett värderingssätt vore att jämföra med en hyresrätt.
    Det rätta priset för en bostadsrätt borde för bostadsrätten vara samma som för den ackumulerade hyran under den tänkta avbetalningsperioden minus avgifter och underhåll som ju ingår i hyran.
    (2000 kronor i avgift och noll i underhåll mot 5000 i månadshyra i tio år år skulle ge ett pris på 10*12* (5000 -2000) = 3.6 miljoner) minus räntor. Om man lånat 3 miljoner med en ränta på 6% blir ränta ca 800 000. Bostadsrätten skulle mao kosta ca 2.8miljoner (med underhåll ännu mindre).

    Vad tror du?

    SvaraRadera
  2. Såg att det blev hjärnsläpp och miniräknarfel på räntan. 1.8 milj på tio år och en betydligt billigare bostadsrätt.

    SvaraRadera
  3. 10*12*(5000-2000) får jag till 360 tusen och inte miljoner....

    Det som är mest osäkert med bostadsrätter är enligt mig att föreningen är beroende av god förvaltning - ju högre belåning desto viktigare blir det.

    Det kan hända att kostnaderna skenar iväg och avgiften blir högre än motsvarande hyra om det vill sig illa, och då sjunker värdet på säkerheten.

    SvaraRadera
  4. Fler än ett hjärnsläpp tydligen...

    Jag försöker förklara bort det med att jag förutsatte att priset hamnade i miljonklassen.

    Men med den värderingen borde ju bostadsrättspriserna vara väldigt mycket lägre än nu (och lånet). Men det finns fler parametrar att ta med och kanske är bruksvärdeshyrorna för låga för att täcka fastighetsunderhåll.

    Tack för en läsvärd blogg förresten.

    SvaraRadera