söndag 29 maj 2011

Få färdigställda bostäder och bostadspriser

Sverige har förvisso för höga bostadspriser men på ett sätt skiljer sig den svenska bostadsbubblan mot många andra länders; det har inte byggts lägenheter och småhus som nu står tomma. Det har annars varit ett vanligt fenomen i länder som USA, Irland och Spanien där hela samhällen nu står tomma i bostadsbubblans efterdyningar.

Frågan är väl vad det beror på? Varför har inte byggbolagen varit mer expansiva för att dra nytta av de höga priserna? Att bygga hus och lägenheter i storstadsområdena måste kunna liknas vid att tälja guld med smörkniv. För att undersöka saken närmare konstruerade jag nedanstående graf över antalet färdigställda flerbostadshus och småhus kontra befolkningsökningen i Sverige från 60-talet.
Färdigställda bostäder kontra befolkningsutveckling

I grafen kan vi se att byggandet av flerbostadshus ökade kraftigt i slutet på 60-talet och början på 70-talet i samband med byggandet av miljonprogrammen. Vi kan även se att antalet färdigställda småhus ökade fram till slutet av 70-talet.

Inte särskilt förvånande har befolkningsökningen en stark korrelation med färdigställandet av småhus och flerbostadshus - med en viss fördröjning. Men vi kan även se att topparna blir mindre och mindre för varje våg av befolkningsökning. Just nu ökar Sveriges befolkning i absoluta tal mer än under 60- och 90-talet, men trots det är antalet färdigställda bostäder betydligt lägre nu än då.

Att befolkningen ökar så pass mycket just nu samtidigt som byggandet är på låga nivåer kan vara en förklaring till de höga bostadspriserna. Och eftersom den största befolkningsökningen sker i storstadsområdena är det inte konstigt att effekterna av uppblåsta priser blir tydligast där.

Jag tror att anledningen till att byggandet inte tar fart trots en hög efterfrågan är just bostadspriserna. För även om bristen är stor så är det få som har råd att betala marknadspriset för nybyggda bostäder. Det blir en negativ spiral där bubbelpriserna har en dämpande effekt på byggandet vilket i sin tur höjer priset på befintliga bostäder.

Det som är bra med ett lågt byggande är att Sverige kan återhämta sig fortare från bostadsbubblan när den väl brister. I länder som USA finns fortfarande stora mängder osålda bostäder som byggdes under bubbelåren, vilket påverkar ekonomin negativt än idag. Sverige kommer med tanke på det låga byggandet inte drabbas av samma problematik.

2 kommentarer:

  1. Jag ser flera orsaker till det låga byggandet. För det första är det komplicerat i Sverige. Bygglov kan överklagas i all oändlighet av sura grannar och jag skulle tippa på att 90% av alla bygglov i våra tio folkrikaste kommuner överklagas.

    Vidare måste man ta hänsyn till miljön och nog fan lever det en fläckig uggla eller en ovanlig skalbagge där du ska bygga.

    Dessutom är det dyrt att bygga. Vi har en världens högsta standarder med efterföljande prisstegring. Som exempel nämnde en vän till mig som är i branschen att våra snuskigt överbetalda byggarbetare bara utgör 20% av totalkostnaden för ett hus.

    Det finns fler faktorer men jag nöjer mig där. Vad som är riktigt oroväckande är ju att detta hjälper till att hålla igång bubblan eftersom ett snabbt byggande hade lett till att det åtminstone gick undan. Med den här utvecklingen kan nog tyvärr bubblan pågå ett tag till....

    SvaraRadera
  2. Ja det är möjligt att hårdare regler har påverkat en del, men jag tror inte det kan vara hela förklaringen. Jag tror som sagt att det är priset som är avgörande, på 60- och 70-talen hade helt enkelt fler hushåll råd att bygga nytt. Då kunde man dessutom klara sig på en inkomst, vilket är otänkbart idag.

    SvaraRadera