måndag 16 maj 2011

Mäklarpropaganda

I veckan kom ett pressmeddelande från Mäklarstatistik som bland annat informerar oss om att villapriserna var stillastående den senaste 12-månadersperioden. Det kanske låter odramatiskt men faktum är att det inte har hänt en enda gång det senaste decenniet(troligtvis längre än så) att villapriserna stått stilla under ett år.

Mäklarstatistik är dock bra på att lyfta fram att bostadsrättspriserna fortfarande är lätt stigande på årsbasis. Den statistik som presenteras på sidan är annars under all kritik då vi bara får se glidande medelvärden utan tillgång till källdata.

Det gör det omöjligt att med hjälp av Mäklarstatistiks siffror göra historiska jämförelser, men som tur är har vi i alla fall SCB att förlita oss på. Mäklarstatistik är dock intressant eftersom det ger en mer momentan bild.

Som jag tidigare konstaterat här på bloggen så finns det all anledning att hålla närmare koll på utvecklingen i Skåne eftersom antalet osålda villor ökat betydligt mer där än på andra håll i landet, vi kan även läsa att Cornucopia har sett en förnyad säljsignal i Malmö.

Om vi kollar Mäklarstatistiks senaste siffror så kan vi göra några intressanta lokala observationer i Skåne. I Ängelholm har priserna gått ner med 7% på årsbasis och 12% på tre månader. Och i Ystad har priserna också gått ner med 12% på tre månader och hela 16% på årsbasis.

Den genomsnittliga villan som kostade lite över 2,5 miljoner för ett år sedan i Ystad har alltså tappat 350 tusen i värde. För någon som köpte med 10% i kontantinsats i april 2010 är redan nu under vattnet med 100 tusen.

Om något liknande inträffar på bred front i Sverige så kommer det få mycket stor påverkan på svensk ekonomi. Det tar slut på pengar i husbankomaten som troligtvis varit en stark bidragande faktor till den starka svenska konjunkturen.

Det riskerar även sätta hela den för tillfället stabila svenska banksektorn i gungning. När säkerheterna i bankernas balansräkningar plötsligt faller med över 10% får lagstiftarna bli lika påhittiga som i USA eller på Irland för att hålla insolventa banker under armarna.

Det är egentligen först på senare tid som svenska institutioner börjat oroa sig för den svenska bostadsbubblan. Under flera decennier har t.ex. Riksbanken totalt ignorerat kredittillväxten vid fastställning av reporäntan.

Och Finansinspektionen har tillåtit bankerna att belåna bostäder långt upp i taknocken. Det har troligtvis varit den största bidragande orsaken till ökande priser på bostäder då svensken budat med minimal egen insats.

Nu har Finansinspektion insett att något måste göras och infört bolånetak samtidigt som Riksbanken också vaknat upp efter att ha läst hur bostadsbubblor utvecklar sig i praktiken i länder runt om i världen.

Om inget hänt och folk fortfarande kunnat belåna 95% på den nya villan så hade utan tvekan prisrallyt fortsatt. Men när det gäller bubblor så finns det mycket lite som talar för att priserna helt plötsligt stabiliseras efter att växt snabbare än allt annat under lång tid.

Det säger sig självt att en exponentiell tillväxt på bostäder under flera decennier måste korrigeras till sitt rätta inflationsjusterade pris. Så på ett sätt är det bra att fallet startar nu istället för om ett år då priserna är ännu högre.

Men det är mycket svårt att förutspå hur stora konsekvenserna blir för svensk konjunktur, jag skulle dock rekommendera att sätta på säkerhetsbältet.

7 kommentarer:

  1. som du skriver "måste exponentiell tillväxt på bostäder under flera decennier måste korrigeras till sitt rätta inflationsjusterade pris" vilket jag håller med om. Skulle vara mycket intressant att höra "bästa senariet" för ekonomin och bostadsmarknaden. Har koll på "värsta" med ett värre Irland i tankar, men vad är det bästa som kan hända? stillastående priser år efter år? tills inflation är ikapp?
    För övrigt tack en jäkligt bra blogg!
    /H

    SvaraRadera
  2. Det bästa som kan hända är väl om det på sikt införs krav på amortering av skulderna. Inte ens i bostadsbubblans förlovade land - USA - finns de amorteringsfria lån vi har här i Sverige. Desvärre finns det väl risk att krav på amortering riskerar förvärra eller trigga ett prisfall. Det är med andra ord rätt svårt att hitta bästa scenarion!

    SvaraRadera
  3. I USA fanns visst amorteringsfria lån under bostadsbubblans glada uppsida. Det fanns till och med något ännu värre - "negative amortization", alltså att istället för att betala räntan så läggs den på din totala lånesumma. Där hamnade vi aldrig...

    SvaraRadera
  4. Ja det är sant att de hade(har?) ARM, det var mer ett generellt påstående, att ambitionen i USA ofta är(var?) att amortera ner lånet på 30 år. Här i Sverige verkar inställningen ofta vara att inte amortera och låta en tänkt inflation äta upp lånet.

    SvaraRadera
  5. Intressant dedär med att priserna faller i Ystad enligt statistiken. Som boende i Ystad som letar hus håller jag noga koll på hemnet och jag kan säga att de senaste 2 månaderna har utgångspriserna på nya objekt varit 150-300k mer än vad de var i julas. Det känns om mäklarna försöker fortsätta boprisuppgången med höga utgångspriser (alltid någon dum som betalar) men samtidigt ser man att objekten ligger kvar längre. Det ska bli intressant att se statistik om någon månad hur priserna utvecklats. Jag kan även säga att i Simrishamns kommun (pensionärssommarhus kommunen) har utbudet på dyra fritidshus ökat markant de senaste månaderna och det är dyrare sommarhus i klassen 2,5-5mkr. Känns som sommargästerna "flyr"

    SvaraRadera
  6. swisch: Ok, det låter som ett klassiskt mäklartrick att dra tillbaka objekt för att sedan sätta fastpris. Det verkar dock inte hjälpa med tanke på prisfallet...

    SvaraRadera
  7. Flute: är inte negative amortization just vad de s.k. seniorlånen går ut på?

    SvaraRadera