torsdag 9 juni 2011

Tvärstopp på bostadsmarknaden

Jag har tidigare skrivit om hur utbudet av villor ökat dramatiskt under våren. Sedan jag skrev om det sist har nivåerna fortsatt att öka, just nu är det över 50% fler villor till salu i Sverige jämfört med 2008.

Det är en effekt av att det inte är lika lätt att finansiera sitt köp - högre krav på kontantinsats samt att räntorna är stigande från mycket låga nivåer. Det hjälper inte heller att reallönerna är fallande just nu i Sverige - stigande priser på mat och energi gör att den disponibla inkomsten pressas från två håll.

När utbudet av villor är 50% högre jämfört med ett normalår så borde det vara upplagt för rejäla prisfall. Men trots det har vi bara sett förändringar på någon procent ännu, vad kan det bero på kan man undra?

SEB;s nya regler om att det gamla boendet måste vara sålt innan ett nytt köpts har sannolikt haft stor effekt. Även om inte alla banker har liknande regler så påverkar det marknaden när stora grupper blir upplåsta i flyttkedjorna, och när bostäder inte säljs så kan heller inte priserna falla.

Så länge det finns förstagångsköpare och de med obefintlig belåning innebär det inte något större problem om en i flyttkedjan har lån hos SEB. Men då två eller flera är drabbade i flyttkedjor där alla sitter på stora lån blir det betydligt mer komplicerat.

Men det är inte slut där för nu verkar det ha dykt upp något nytt som på sikt riskerar sätta krokben för i stort sett alla flyttkedjor. I en tråd på ett stort svenskt forum läste jag om en familj som vill sälja en villa de köpte för åtskilliga miljoner för några år sedan.

Men då ingen kan eller vill betala samma pengar idag så tvingas de gå ner ordentligt i pris. Det är bara det att banken inte tillåter att de säljer bostaden för mindre än vad de har pantsatt den för.

Nu vet jag inte om det här är något vedertaget hos svenska banker eller om det är något de ens har stöd för i lagen, men om det är vad som väntar många svenskar så kommer det naturligtvis leda till att det blir än svårare att få igång flyttkedjor.

Om vi bara ser från bankens perspektiv är det naturligtvis bra för dem om de slipper byta ett lönsamt bolån till ett mindre lönsamt blancolån med högre krav på kapital i banken. Men för den enskilda familjen är det ofta betydligt bättre att sälja villan om levnadsförhållandena har förändrats till det sämre med betydligt lägre marginaler än de första optimistiska kalkylerna.

Jag har tidigare spekulerat i att de svenska bankerna kommer att få sitta med allt högre blancolån när bostadspriserna faller. Men om den situation jag läste om är vad som faktiskt kommer att inträffa så innebär det istället att bolånekunder tvingas sitta kvar i sina bostäder tills dess att personlig konkurs och skuldsanering är enda alternativet. Men frågan är väl om det är ett så mycket bättre alternativ på lång sikt för bankerna?

5 kommentarer:

  1. Priserna har väl rimligtvis inte fallit så mycket än eftersom säljarna vägrar gå ner i pris. Drömmen om pengarna tillbaka har inte släppt än.

    SvaraRadera
  2. Ja, den gruppen som vill realisera sin vinst gör säkert också marknaden mindre rörlig. Men frågan är väl om inte den grupp som måste sälja blir de som tar klivet ner i pris först, när de inte får sälja för banken tar allt längre tid....

    SvaraRadera
  3. En fråga till er statistik experter, vart hittar man datan om hur många hus och lägenheter som ligger till försäljning?

    Jag har en känsla för att det finns rätt många bostadsrätter ute i Göteborg, men jag vet inte om det är jag som ser något jag vill se eller om det är så. Tack för hjälpen

    SvaraRadera
  4. Hemnet publicerar statistik över antalalet objekt till salu för Sverige som helhet och för olika regioner här.

    Generellt verkar det enligt Hemnet mest vara antalet villor till salu som är betydligt högre än normalt.

    SvaraRadera
  5. Jag tycker att situationen påminner om hösten 2008.

    Köparna trodde att priserna skulle gå ner och försökte pruta men säljarna ville inte gå ner i pris så det blev inga affärer.

    Resultatet var att priserna låg ganska still men omsättningen föll drastiskt.

    /Henrik E

    SvaraRadera