söndag 25 september 2011

Långa bostadsräntor på väg upp

Under den pågående krisen har svenska statsobligationer blivit en säker hamn för många investerare. Räntan på svenska statsobligationer har under perioder varit lägre än motsvarande tyska statsobligationer. Vi har även sett att de långa räntorna för bostadsobligationer gått ner så pass mycket att det hos vissa banker har blivit dyrare att låna med rörlig ränta.

Men det borde väl ändå vara en viss skillnad mellan att investera i en relativt säker statsobligation, och att investera i en säkerställd obligation knuten till bostäder med osäkra marknadsvärden? Mycket kan hända på fem år, den emitterande banken kan gå i konkurs samtidigt som bostadspriserna fortsätter ner.

Om bolånetagarna då slutar betala på lånen kan förvisso investerarna sälja den underliggande säkerheten(bostaden) och står inte helt lottlösa. Men det är sannolikt ändå förknippat med kostnader - speciellt om värdet på bostäderna är lägre. Jämfört med en statsobligation, för ett land som Sverige med relativt låg statsskuld, ter sig alltså en bostadsobligation som en betydligt mer riskabel investering.

Spread mellan 5-åriga bostads- och statsobligationer
I grafen ovan kan vi se skillnaden i ränta(spreaden) mellan svenska 5-åriga bostads- och statsobligationer sedan början på 2008. Vi kan se att spreaden var så hög som 2% under finanskrisen 2008 när många investerare var osäkra på bostadsobligationer efter bostadsbubblan i USA.

Men redan i mitten av 2009 var förtroendet tillbaka, sedan dess har dock nivåerna varit stadigt stigande även om ökningen varit måttlig. I grafen kan vi se att det har hänt något på sista tiden för nu är spreaden återigen på samma nivåer som under finanskrisen.

Om det är ett tecken på ett förlorat förtroende för svenska banker, eller att internationella investerare har fått upp ögonen för den svenska bostadsbubblan, återstår att se. Men mycket talar för att de långa bostadsräntorna kommer att vara betydligt högre om något år - speciellt om också den svenska statslåneräntan vänder uppåt.

3 kommentarer:

  1. Det som hänt den sista tiden är väl helt enkelt att efterfrågan på svenska statsobligationer skjutit i höjden. Det blir larvigt att tala om stigande bostadsräntor när de i verkligheten är sjunkande. Att de inte sjunker lika mycket som statslåneräntan betyder ju inte att de är stigande.

    Ett 10-årigt lån hos SEB kostar väl runt 3.4% + marginal (0.3-0.6 för hushåll med ordnad ekonomi). Vet inte om det är all-time low, men det är inte långt ifrån och det är billigare än för några månader sedan.

    SvaraRadera
  2. Nej, det betyder inte att de är stigande, men det betyder att marknaden vill ha en allt högre riskpremie för svenska bostadslån. Och den premien kan mycket väl bestå, eller till och med öka, om statslåneräntan vänder uppåt.

    SvaraRadera
  3. "Om det är ett tecken på ett förlorat förtroende för svenska banker, eller att internationella investerare har fått upp ögonen för den svenska bostadsbubblan återstår att se."

    Du är alltså helt säker på att det är räntan på bostadsobligationerna som går upp alltså? Som föregående kommentar så skulle jag skulle snarare säga att det är räntan på svenska statspapper som gått ner. Många flydde ifrån EUR och ifrån USD, och när dessutom Schweiz centralbank satte fastpris på EURCHF så kom en hel del pengar att hamna i tex NOK och SEK som _anses_ vara rätt säkra.

    SvaraRadera